یک کارشناس برجسته حوزه مسکن هشدار داد که انباشت چشمگیر ۳۷ میلیون مترمربع املاک و مستغلات در تملک بانکها، به عنوان یک عامل کلیدی، توازن بازار مسکن را به شدت مختل کرده و روند صعودی و کاذب قیمت مسکن را تداوم بخشیده است. این وضعیت، در کنار چالشهای ساختاری و نوسانات بازارهای موازی، چشمانداز آتی بخش مسکن را در هالهای از ابهام فرو برده و ضرورت بازنگری جدی در سیاستهای اقتصادی و بانکی را برجسته میسازد.
املاک مازاد بانکها: عاملی پنهان در تشدید بحران بازار مسکن
منصور غیبی، کارشناس ارشد بازار مسکن، به پدیده انباشت ۳۷ میلیون مترمربع املاک و مستغلات در تملک بانکها اشاره کرده و آن را حاصل تحلیل خرد و جزیرهای سیاستگذاران در سالیان گذشته دانست. وی تأکید کرد که این حجم عظیم از املاک که عمدتاً حاصل تملک وثایق بدهکاران بدحساب و یا سرمایهگذاریهای مستقیم بانکها در بخش املاک است، نه تنها عرضه را در بازار مسکن محدود کرده، بلکه به تشدید مصنوعی قیمت مسکن منجر شده است. وجود این داراییهای گسترده در ترازنامه بانکها، به جای تزریق به بازار، عملاً نقش "احتکار سازمانیافته" را ایفا کرده و از سازوکار طبیعی عرضه و تقاضا جلوگیری میکند.
`
`
چالش سیاستگذاری مسکن؛ از راهکارهای خرد تا ضرورت نگاه کلان
غیبی تصریح کرد که در گذشته، دولتها راهکارهای متفاوتی را برای کنترل بازار مسکن در پیش گرفتهاند؛ از مالیات بر خانههای خالی گرفته تا حمایت از مستأجران و راهاندازی سامانههای مختلف نظیر سامانه ملی اسکان و املاک. اما او این اقدامات را ناقص و ناکافی دانست، زیرا هر یک به صورت جداگانه و بدون نگاهی جامع به اقتصاد مسکن به کار گرفته شدهاند. این فقدان یک استراتژی یکپارچه و نبود یک وزارتخانه مستقل متولی بازار مسکن، باعث شده تا این حوزه حیاتی عملاً بدون سکاندار باقی بماند.
نتایج چنین رویکردی را میتوان در موارد زیر خلاصه کرد:
عدم موفقیت طرحهای گذشته در کنترل قیمت مسکن به دلیل فقدان نگاه کلان و عدم هماهنگی نهادهای مربوطه.
ضرورت ایجاد نهاد متولی مستقل برای مدیریت یکپارچه بازار مسکن با رویکردی فرابخشی و همگام با سیاستهای کلان اقتصادی.
تأثیر بازارهای موازی بر نوسانات قیمت مسکن
این کارشناس ارشد ادامه داد: پویایی بازار مسکن به شدت تحت تأثیر بازارهای موازی همچون طلا، ارز و سکه قرار دارد. در شرایطی که هیجانات و نوسانات در این بازارها کنترل نشده باقی میماند، سرمایهها به سمت داراییهای با نقدشوندگی سریعتر هدایت میشوند و تمایل برای سرمایهگذاری بلندمدت در مسکن کاهش مییابد. این وضعیت موجب میشود که سرمایهگذاران و حتی مصرفکنندگان، برای حفظ ارزش دارایی خود، کمتر به سمت خرید ملک روی بیاورند که نتیجه آن رکود تورمی و افزایش کاذب قیمت مسکن در درازمدت است. تا زمانی که ثبات نسبی در این بازارهای موازی برقرار نشود، انتظار آرامش پایدار در بازار مسکن بیهوده خواهد بود.
ریشههای معکوس در ترازنامه بانکها و راهکار اصلاحی برای بازار مسکن
بر اساس آمارهای موجود در سامانه کدال، تا سال ۱۳۹۹ حدود ۳۷ میلیون مترمربع املاک و مستغلات در تملک بانکها قرار داشته است. غیبی با اشاره به قانون مصوب سال ۱۳۹۳ که بانکها را مکلف به واگذاری املاک مازاد خود میکرد و حتی جریمههای ۲۵ درصدی برای تخطی از آن در نظر گرفته بود، متذکر شد که نه تنها این قانون اجرایی نشد، بلکه داراییهای ملکی بانکها افزایش نیز یافته است. وی علت اصلی این رویکرد نادرست را در نظام ارزشگذاری بانکها میداند؛ سیستمی که هرچه دارایی ملکی بانک بیشتر باشد، رتبه و شاخص آن بالاتر میرود. این امر منجر به شکلگیری بانکها و مؤسسات مالی متعددی شد که بر پایه خرید گسترده املاک و زمین بنا شدند و اکنون این داراییها بدون کاربری مناسب و قابلیت فروش، به مانعی برای رونق بازار مسکن تبدیل شدهاند.
این کارشناس تأکید کرد که اصلاح این ساختار حیاتی است. پیشنهاد او این است که از سال ۱۴۰۵، دارایی ملکی بانکها به جای امتیاز مثبت، به عنوان امتیاز منفی در ترازنامه آنها در نظر گرفته شود. این تغییر سیاستی میتواند بانکها را وادار به عرضه املاک مازاد خود در بازار مسکن کند و بدین ترتیب، نقش دولت در کنترل قیمت مسکن و افزایش عرضه واقعی پررنگتر خواهد شد، به جای آنکه صرفاً بر مالیات خانههای خالی افراد عادی تمرکز شود.
نقش تسهیلات بانکی و مدیریت انتظارات در ثبات بازار مسکن
غیبی در ادامه به اهمیت تسهیلات بانکی در رونق بازار مسکن اشاره کرد و گفت: «تجربه جهانی نشان میدهد که در بسیاری از کشورهای پیشرفته، تنها ۱۰ تا ۲۰ درصد آورده با خریدار است و عمده هزینه خرید مسکن (۷۰ تا ۸۰ درصد) توسط بانکها تأمین میشود، در حالی که در ایران این نسبت معکوس است.» او تأکید کرد که اعطای تسهیلات میتواند اثر روانی مثبتی بر خریداران داشته باشد، مشروط بر اینکه منابع پایدار و مستقل برای آن تعریف شود و بانکها برای پرداخت وام ناچار به استقراض از بانک مرکزی نباشند. مدیریت صحیح فضای روانی بازار مسکن و مقابله با سوداگری، عامل دیگری است که میتواند از هیجانات کاذب قیمت مسکن جلوگیری کند.
برآوردهای او نشان میدهد که نزدیک به ۶ میلیون واحد «انباشت انتظاری» در حوزه مسکن وجود دارد؛ متقاضیانی که در انتظار تعدیل قیمتها و ثبات برای ورود به بازار مسکن هستند. غیبی هشدار داد که اگر این حجم انباشت انتظاری مدیریت نشود و آرامسازی لازم در بازارهای موازی صورت نگیرد، میتواند به افزایش کاذب قیمت مسکن، شکلگیری تقاضای غیرموثر و تقویت نظام سوداگری، واسطهگری و دلالی منجر شود. وی تأکید کرد که این «آرامش رکودی» که در ظاهر در بازار مسکن دیده میشود، شکننده است و یک شوک کوچک میتواند کنترل نوسانات را از دست سیاستگذاران خارج کند و قیمت مسکن را به بحرانی عمیقتر سوق دهد که بازگرداندن آن به نقطه ثبات، سالها زمان خواهد برد.
به نظر میرسد، آینده بازار مسکن ایران در گرو اتخاذ رویکردی جامع، اصلاح نظام بانکی در قبال املاک و مدیریت هوشمندانه انتظارات عمومی است. بدون این اقدامات، رسیدن به ثبات و کاهش واقعی قیمت مسکن دور از دسترس خواهد بود و بحران موجود در این حوزه حیاتی، همچنان پابرجاست.
مطالب مرتبط
- افتتاح مسکن مددجویی در روستای کلکان سنندج، امید را به خانوادههای کمبرخوردار بازگرداند
- محسن زنگنه: مجلس بودجه ۱۴۰۴ را حتی کمتر از پیشنهاد دولت به تصویب رساند
- گامی بلند در درمان سرطان؛ تولید داروهای شیمیدرمانی دانشبنیان با پشتیبانی اعتبارات مالیاتی متحول شد
- تخصیص ۳۰ میلیارد تومان برای مرمت گنبد سلطانیه؛ آغاز فاز جدید احیای نگین معماری ایران